千燈湖南海新城，如今已成為保利地產參與城鎮化建設的樣板。

　　2010年5月，保利洲際酒店正式開業，它和保利水城的營運，標志著保利地產在商業地產領域已經完成了寫字樓、會展中心、購物中心、劇院、博物館、商用公寓、高爾夫球場和五星級酒店的全業態開發經驗積累，保利用5年時間完成了一個邊緣區域的升級改造，并將之變為城市的中心。

　　保利地產董事長宋廣菊將南海新城視為保利城鎮化模式的試點，希望保利以此為藍本，復制到珠三角更多的城市，乃至全國。

　　目前，保利地產的新城開發模式已將觸角伸入更多的城市。保利地產早在4年前就開始布局粵西北，近兩年則加快向全國擴張，現已進入鄭州、西安等。通過參與這些二三線城市的舊改，投資興建城市新中心，推動當地的城鎮化進程。

　　舊改拿地

　　參與舊改及新城建設，已成為保利獲取土地資源的主要方式之一。保利地產華南公司總經理張亮介紹，保利近兩年土儲很多來自舊改。

　　構建與政府的互利共贏，是保利地產新城開發模式的核心。政府通過引入有實力和開發經驗的地產公司，推進一個區域乃至整個城市的發展；而地產公司也能獲取合適的土地資源，并分享城市升值帶來的利好。

　　保利地產進入二三線城市所選擇的新城開發模式，即通過對舊城區、舊村落等的改造，提升城市功能，打造城市新中心區CBD。

　　這一模式也被用于一線城市。2009年10月，保利地產以底價1.42億元獲得廣州市琶洲地區4塊城中村用地“舊城改造”項目。但保利需要承擔約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費，還要支付3億元用于琶洲地區綜合整治，實際樓面地價達到每平方米4714元。4年之后，琶洲新城已初具雛形。

　　2011年底，保利又通過與村委會合作，拿下廣州冼村舊改項目。

　　在城市配套還沒有完全成熟的時候擔當拓荒者的角色，一般在地價成本相對較低，卻也需要付出更高的開發成本，加大投資力度。

　　盡管以舊改方式獲取的土地價格低廉，但保利地產對城市和區域是有嚴格選擇的，并非“哪兒有地就去哪兒投資”。保利地產副總經理胡在新解釋，新城不是重造，而應該依托于舊城，在其中心或中心周邊進行改造升級。而且兩者在地理位置上也要非常接近，這樣才能保證有一定的地緣遷移條件。

　　因為中小城市市場容量有限，保利從兩個方面來考察是否進入：一是這個城市的經濟總量及人口的未來發展前景如何；二是房地產是否過度開發，政府土地出讓是否處于相對穩定狀態。

　　“前期我們會對新區選址進行評估，通過區位來判斷項目前景；此外，新區人口容量一般要在100萬上下。” 保利地產品牌管理中心副總經理何智韜說。

　　模式擴張

　　保利的新城開發模式以住宅開發為主，最近做的幾個大型項目，住宅占比均在60%以上。何智韜介紹，“項目必須要靠住宅支撐，因為大的商業體需要大量資金，住宅可以讓資金快速回籠。”

　　保利地產華南公司已經在佛山做了三個新城。張亮稱，三者差異化開發，物業組合、形態、服務人群都不一樣。南海新城的物業構成以酒店和購物中心為主；佛山新城保利東灣則引進了地標性質的寫字樓；在順德新城，除了住宅開發，還有步行街、購物中心等混合業態，同時發展了差異化工業。

　　據介紹，每個新城面積從100萬平方米到300萬平方米，商住配比平均大概是3比7，住宅占7。對二三線城市來講，新城的住宅比常規標準更高；開發模式是商業、住宅同時建設，靠住宅銷售回籠前期資金。
與港資企業不同的是，港資傾向于囤地，等周圍城市發展起來，再去兌現土地溢價，而保利模式則是，拿到土地就馬上開發。“土地升值多少不重要，我們每年要完成一定的銷售任務，要求投入資金之后能滾動起來，一般要至少開發5年以上。”保利地產華南公司副總經理張亮說。

　　據了解，保利已經在建設的幾個新城項目，年銷售額不高，周期較長，但地處城市比較核心的位置，未來收益有保障。“我們通過幾種業態，包括公寓、商鋪、寫字樓、低密度住宅一起賣，雖然比不上京滬穗或者其他二線城市的銷量，但銷售額和利潤都比較穩定。”何智韜告訴記者。

　　據測算，綜合下來，珠三角每個項目的投資利潤率基本為20%-30%，但最終的測算和財報以凈資產收益率為準。

　　宋廣菊透露，保利地產的發展規劃是，公司將繼續依托都市圈、城市群、經濟帶，以京滬穗為核心，打造3+2的城市群戰略，在環渤海、長三角、珠三角，構建三個銷售額為300億級的城市群，在以成都、重慶為中心的成渝，以武漢為中心的中部，構建兩個銷售額為200億級的城市群，奠定業績增長的基礎。

　　依托城鎮化模式，保利近兩三年來快速拓展。2012年10月，保利以12.4億元在廣東江門包攬濱江新區5幅地塊，計劃投資100億元，興建總建筑面積達134萬平方米的綜合體項目，預計于2017年完工。

　　今年7月，保利接連獲取湛江原點廣場、韶關芙蓉新城項目，將在這兩個區域投資開發兩個大規模城市綜合體項目，推進舊城改造和新城發展。連同此前在江門、清遠等地的動作，保利已順利完成粵西北布局。

　　在全國范圍內，以上述城鎮化開發模式，保利地產已經進入鄭州、西安。“廣東大本營是我們對于中國城鎮化推進的一個試點。未來希望能把這些經驗擴大到其他區域和城市。”宋廣菊說。

　　本報記者統計，2013年1-7月，保利地產新增項目29個，規劃建筑面積1031.97萬平方米。新增項目平均樓面地價2950元/平方米，較2012年的3386元/平方米，下降12.88%，其中多幅地塊為舊改方式獲取。公司目前土地儲備約4600萬平方米，能夠滿足公司未來3-5年開發需求。

　　雙線并進

　　在保利地產的新城開發不斷深入三線城市同時，這些城市的開發風險也在顯現。“三線城市購買力有限，投資投機需求也少。”香港中原集團主席施永青說。而這也是主流開發商去年下半年以來回歸一二線城市搶地的原因所在。

　　對于三線城市的開發模式，業內也存在分歧。一種觀點是本身城市規模不大，地價不高，要進入肯定得是大項目，上百萬平方米土地資源拿在手里，可以慢慢做；另外一種觀點是，到三線城市就要快進快出。

　　持第一種想法的房地產企業并不少。因為地價便宜，有些公司拿下這些地塊后，土地儲備多，對融資有好處。但現在發現，三四線城市這種大地塊操作模式持續不下去，雖然每年可能只有幾個億的地價款，但每年銷售額才一兩個億，地價雖然低，但僅僅財務成本都會把公司給壓垮了，何況還有人力成本等。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，保利地產的新城開發模式并非其他開發商所能復制。因為保利同時擁有的資金、開發能力和政府資源優勢，不是其他開發商所具備的。

　　而保利地產內部也有分歧。何智韜告訴記者，現在保利內部也出現另外一個思路，如果要進入這些中小城市，應在城市最好的地方，拿幾個小項目，一兩年、兩三年就賣光了，之后有項目就拿，沒有項目就放棄，離開。

　　胡在新對記者說，長遠來看，新城開發模式并不是保利地產唯一發展方向，保利是雙線發展，立足點還是一二線城市，京滬穗加上成都武漢，三四線城市的新城開發是增長點。

　　“中國的城鎮化在逐步推進，已經有1.6億的農民在城里，還有1.4億的農民要進城，我們不僅要解決他們在城市里的生活，還要讓他們生活得更好。”宋廣菊說，城鎮化應該是以人為核心的城鎮化，而城鎮化建設也包括城市形態、交通形態、空間形態的轉換，保利地產將在這些方面繼續探索。